効率のいい投資の方法~パート2

前回は、マンション投資を行う時に大事な2点を取り上げた。

今回はそれを補足しようと思う。


最初にマンション投資は元手があまりかからないと書いた。

これはどういうことかというと、
マンションを購入する代金は入居者に払って頂くのだ。
もちろん、その入居者がいつまでもいてくれるとは限らないのだが。

入居者がいる物件を狙うというのも、貧乏投資には
絶対条件なのだが、不動産投資は、株や為替のように暴落しにくいのが特徴であり、売っても損はしにくいというのもメリットである。



不動産の価格の安いものは仮に1割価値が下がっても損失は抑えられるので、やはり安い物件をオススメしたい。
1千万で1割価値下がる→100万の損失。
200万で1割価値下がる→20万の損失。

元手がない場合、ローンを組むのだが、出来るだけ長期にしてマンションの賃料より、若干安いぐらいの月賦で払う。
もちろん、
元手があれば、ドーンと払うに越したことはない。

しかし、今は金利が安い。

組合系の金融機関では金利を優遇して貰える。

利用しない手はない。


賃料そのまま貰えるわけではなくて、
マンション補修積立て費やら、固定資産税などは、
大家持ちだ。
それに、不動産収入には税金もかかる。

補修費などは、税金対象から引いてもらう。
ローンのうち、金利分は収益から引ける。

お金の出入りがわかりやすいようにマンションに関わる通帳は別に用意する。

家賃を入れて貰って、ローンが引かれてというのを
数年繰り返すが、いつのまにか、お金が増えて行くことに気づく。
そしてローンが、終わると増える一方だ。

前回、不動産を選ぶ時、不動産の代金➗家賃を、
計算しそれが96以下がという条件を出したが、
これが、原価が収益を上回る時期となる。

96だと8年。
120だと10年。

10年立たないと回収出来ないと思われがちだが、
実は不動産自体の価値はそれほど下がらないので、
売ることにより、その半分ぐらいの時期でプラスになる。

だけど、一度手にした不動産は余程いい条件でない限り手放さないほうがいい。


次回はマンション投資のデメリットについて説明する。
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